Locações comerciais em tempos pandêmicos

Com a disseminação do COVID-19, a adoção de medidas restritivas de deslocamento e de exploração de determinadas atividades a fim de evitar aglomerações de pessoas já é uma realidade em vários Estados e cidades brasileiras. As repercussões da pandemia têm causado preocupação entre as empresas, que temem ficar impossibilitadas de adimplir seus compromissos financeiros. 

Nesse contexto, as locações comerciais ganham destaque, tendo em vista a representatividade das despesas com aluguéis, taxas de condomínio e manutenção dos imóveis no orçamento dos lojistas.

A queda no movimento e na comercialização de produtos não essenciais já vem sendo drasticamente sentida na economia, tanto que alguns centros comerciais e shopping centers já vinham autorizando o fechamento de lojas sem penalidades para os lojistas.

A fim de conter o avanço e o contágio do Covid-19 em aglomerações, o grupo BR Malls, por exemplo, anunciou na terça-feira, 17 de março de 2020, que os shoppings Tijuca, Plaza Niterói e NorteShopping, e todos no Estado do Rio de Janeiro, teriam suas atividades suspensas por 15 dias, medida essa adotada antes mesmo de qualquer determinação ou recomendação por parte do Executivo.

O Governo do Estado do Paraná, por sua vez, publicou em 19 de março de 2020 o Decreto 4.301 alterando dispositivo do Decreto 4.230, de 16 de março de 2020, determinando a suspensão das atividades em shopping centers, galerias e estabelecimentos congêneres, além de academias e centros de ginástica, como medida para enfrentamento da emergência de saúde pública decorrente do Coronavírus.

Nos dias anteriores, os governos de São Paulo, Rio de Janeiro e Distrito Federal recomendaram, enquanto as Prefeituras de Porto Alegre/RS e Maringá/PR decretaram o fechamento de shopping centers, medidas estas que devem ser seguidas por uma lista crescente de municípios e Estados nos próximos dias.

Diante do cenário excepcional de pandemia, a negociação da redução temporária de aluguéis ou a substituição do valor locatício por cobrança equivalente ao percentual de vendas, com fundamento na teoria da imprevisão e na onerosidade excessiva (embora não previstas expressamente na Lei do Inquilinato, com fundamento nos artigos 479 e 480 do Código Civil), na força maior e na boa-fé objetiva são temas que deverão ser enfrentados por locadores e inquilinos, assim como a flexibilização dos prazos para pagamento e a isenção de penalidades.

A suspensão de atividades, por outro lado, deve acarretar na diminuição das despesas condominiais e na redução ou suspensão da cobrança dos fundos de promoção, muito embora gere repercussões financeiras graves por interromper o fluxo de receitas para pagamento das despesas com folha de pagamento e mercadorias. 

Os ônus da disseminação do Covid-19 para o setor de shopping centers (lojistas e administradoras aí incluídos) e para as locações comerciais como um todo devem ser avaliados conforme a situação se desenvolve. Não devem ser adotadas soluções simplistas, é preciso analisar as causas e consequências jurídicas, a caracterização legal dos eventos, os prazos e as consequências sociais e financeiras caso a caso.

Por Francis Hirsch, advogada especializada em Direito Imobiliário
Por Nereu Domingues, a advogado especializado nas áreas do Direito Societário