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do na planta pagarão multa de até 50% do valor já pago, caso o imóvel tenha sido constru-
ído sob o chamado “regime de afetação” – quando o patrimônio é separado legalmente
daquele do incorporador –, ou de 25% do valor já pago, se o imóvel não estiver submetido a
esse regime. Se, porém, o adquirente encontrar outro interessado emassumir seu contrato
e o incorporador aprovar essa transferência, não haverá retenção dos valores pagos.
Além de regrar o limite da multa aplicável, o projeto aprovado também traz maior segu-
rança jurídica ao prever que haverá o desconto da comissão de corretagem, dos impostos
incidentes sobre o imóvel, de eventuais taxas de condomínio e de espécie de aluguel, con-
forme valor previsto em contrato, ou se não houver essa previsão, conforme valor fixado
em juízo, caso a desistência ocorra após o adquirente entrar no imóvel.
A devolução do dinheiro para o adquirente será feita em parcela única até 30 dias após o
habite-se do imóvel construído sob o regime de afetação (e não mais de forma imediata,
como tem sido entendido pelos nossos tribunais) ou em até 180 dias após a assinatura do
distrato, quando o imóvel não estiver submetido a tal regime.
O projeto aprovado pacifica ainda o prazo de 180 dias de tolerância para a entrega do imó-
vel, sem ônus para o incorporador, como também têm sido entendido pelos nossos tribu-
nais. Após esse prazo, está previsto que o incorporador terá de devolver todo o valor já
pago pelo adquirente e lhe pagar a respectiva contratual, tudo no prazo de 60 dias. Quando
não existir a previsão dessa multa, o adquirente terá direito a indenização de 1% do valor já
pago por cada mês de atraso, corrigido monetariamente.
Embora existam opositores ao projeto, sobretudo ao percentual aprovado da multa, que
argumentam se tratar de penalidade severa ao adquirente que não tenha calculado direito
o peso do pagamento das parcelas do imóvel no seu orçamento mensal ou que venha a
sofrer redução na sua capacidade econômica durante o contrato, por exemplo, devido à
perda do emprego, é inegável que a matéria carece de regulamentação. E nesse sentido, o
projeto aprovado pela Câmara dos Deputados trata-se de importante avanço, na medida
em que regra consequências para o adquirente e para o incorporador e, assim, traz mais
segurança jurídica às suas relações e para a própria economia do país, tão sensível aos refle-
xos do cenário imobiliário.
Ainda que passível de alterações em seu trâmite legislativo, a conversão do projeto em lei
certamente contribuirá para a retomada do crescimento do mercado imobiliário brasileiro,
bem como para a resolução de possivelmente milhões de processos judiciais que tratam do
tema e aguardam decisão.
Por Gustavo Milaré, advogado, mestre e
doutor em Direito Processual Civil
ARTIGO
Nova lei do distrato e
o futuro do mercado
imobiliário
H
oje em dia, não existe lei que regulamente o
distrato, que é o desfazimento de contratos ce-
lebrados para a compra de imóveis na planta.
Atualmente, quem se encontra nessa situação, deve
submeter-se a um acordo com o incorporador ou,
quando não é possível, a uma ação judicial.
Diante da crise imobiliária que temos passado nos úl-
timos anos, composições amigáveis entre adquirentes
desistentes e incorporadores têm sido cada vez mais
difíceis, o que resultou no significativo aumento de
ações judiciais para discutir seus termos, sobretudo o
percentual do valor pago a ser devolvido, prazo para
essa devolução e eventuais descontos incidentes.
Alémde comprometer ainda mais o andamento já mo-
roso do Poder Judiciário, essas ações judiciais ainda
não encontraram um tratamento uniforme pelos nossos tribunais, o que tem trazido inse-
gurança jurídica para ambas as partes envolvidas e, claro, consequências para toda a socie-
dade consumidora dos serviços judiciais.
Essa situação, porém, está prestes a mudar. No último dia 06 de junho, a Câmara dos Depu-
tados aprovou o Projeto de Lei nº 10.728/2018, que regulamenta o chamado distrato.
Se convertido em lei, após aprovação do Senado Federal e posterior sanção do presidente
da República, o projeto aprovado irá ao encontro da jurisprudência que vem se formando
em nossos tribunais sobre a matéria. Isso porque, reconhecerá, de um lado, o direito do
adquirente de desistir do negócio e de receber de volta parte do que pagou e, de outro, o
direito do incorporador de lhe impor penalidades caso ocorra essa desistência.
De acordo com o projeto, os adquirentes que desistirem da compra de um imóvel compra-
Foto: Divulgação
