62
63
ARTIGO
Nova lei pretende penalizar
construtoras
Por Átila Melo Silva, advogado
O
s contratos de compra e venda de imóveis
na planta, em grande parte, possuem cláu-
sula padrão conferindo as incorporadoras
um prazo de tolerância geralmente fixado em 180
dias após o prazo final para a conclusão do empre-
endimento. Embora o Ministério Público do Estado
de São Paulo já tenha se manifestado pela ilegali-
dade da famigerada cláusula de tolerância, algumas
decisões do Tribunal de Justiça do Estado de São
Paulo têm reconhecido a validade da cláusula em
razão da existência de vários fatores que possam
interferir na duração da construção de edifícios e
consequentemente na obtenção das licenças.
Porém, existem diversos precedentes judiciais que
não admitem ou aceitam o famigerado prazo de to-
lerância, eis que a existência de exigências adminis-
trativas para construção e entrega do imóvel, tais
como a concessão do “habite-se”, bem como a es-
cassez demãode obra especializada, são circunstân-
cias conhecidas das incorporadoras/construtoras as
quais se dedicam à construção e comercialização de
imóveis e, portanto, deveriam ter considerado tais
circunstâncias no momento da fixação da data pre-
vista para a entrega do imóvel.
De fato, a prática de mercado passa a impressão de
que a construtora (vendedora), desde a assinatura
do contrato, não tem a intenção de entregar as uni-
dades no prazo estabelecido. Conta o prazo de tole-
rância como se fosse prazo a seu favor quando, na
verdade, o prazo é do adquirente. Com isso, o com-
prador do imóvel é ludibriado pela incorporadora com a promessa de entrega em data
que, sabe-se desde o início, não será cumprida. Eis que se vale da “tolerância” prevista
como termo final da obrigação, a qual repita-se deveria ser tratada como exceção e não
como regra.
Mesmo com a discussão acima, é importante destacar que a jurisprudência também tem
reconhecido o direito à indenização aos proprietários quando o atraso na entrega da obra
supera o prazo de tolerância previsto em contrato, fixando em média o valor correspon-
dente a 0,5% do valor atualizado do imóvel, por cada mês de atraso, e ainda perdas e
danos se comprovado pelo comprador. Lembrando, que este direito deve estar em con-
trato, ou ser fixada por um juiz em ação judicial ajuizada para este fim, já que atualmente
não existe previsão legal vigente quanto ao pagamento de multa pelas construtoras aos
adquirentes das unidades nos casos de atraso superior ao prazo de tolerância.
Visando por fim a todas as discussões acima, está em trâmite no Senado Federal o Projeto
de Lei da Câmara nº 16/2015, que altera a Lei que trata das incorporações no Brasil, cujo
objetivo é estabelecer regras claras quando ao andamento, atraso e penalidade para as
construtoras.
Se aprovado o projeto de lei, será estabelecido como prazo máximo de tolerância de 180
dias para as construtoras finalizarem suas obras, criando uma uniformidade acerca des-
se tema. Além disso, caso as construtoras ultrapassem o prazo de tolerância fixado em
contrato, estas deverão pagar aos adquirentes a quantia correspondente a 1% do valor do
contrato à título de multa penal compensatória, o que inovaria no mercado, além de 0,5%
de multa moratória ao mês, que já é normalmente praticado atualmente.
No mais, o projeto impõe ainda as incorporadoras a obrigação de avisar com antecedên-
cia de 6 meses eventuais atrasos que possam ocorrer na entrega, bem como informar aos
adquirentes mensalmente o andamento das obras, o que se coaduna com os princípios
estabelecidos no Código de Defesa do Consumidor tais como de informação e transpa-
rência.
Sendo assim, com a aprovação do projeto de lei em referência, acredita-se que as incor-
poradoras nãomedirão esforços para conclusão dos empreendimentos no prazomáximo
fixado nos contratos sob pena de terem que pagar multa aos consumidores adquirentes
de unidades incorporadas com expressa previsão legal, todavia, para que isso ocorra é
preciso que o projeto se torne lei, com a redação atual, sem alterações ou emendas.
Nesse contexto, apesar da iniciativa do projeto de lei ser de fato um grande avanço acer-
ca do estabelecimento de regras claras quanto ao prazo de entrega das unidades autô-
nomas, bem como da fixação de penalidade as incorporadoras que não cumprirem tais
