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O mercado de locações
comerciais em 2019
O
mercado de locação de imóvel urbano co-
mercial ou não residencial possui diversos
segmentos, tais como galpões industriais,
salas comerciais, espaços em shopping centers, ca-
sas e prédios em corredores comerciais, salas de ci-
nema, entre outros. Por esta razão, não é recomen-
dado aos investidores que olhem somente para os
números gerais deste “mercado”, visto que, além da
divisão nos segmentos acima mencionados, outros
fatores também podem ter forte influência na oferta
e demanda, e, portanto, na fixação do preço médio
do aluguel.
Como exemplos, temos o nível de população esta-
belecida no local, crescimento econômico acelerado (nesta hipótese, o risco maior é
quando o quadro de crescimento é revertido - vide algumas cidades cariocas que tiveram
expressivo desenvolvimento econômico e imobiliário e agora sofrem duras penas nesta
época pós royalties do pré-sal), excesso de oferta (em São Paulo, Capital, observamos um
fenômeno recente muito interessante que foi a movimentação das empresas de seus an-
tigos escritórios para lajes corporativas “Triple A”, devido as boas condições oferecidas
pelos seus locadores, o que fez despencar os alugueis médios dos conjuntos comerciais
na cidade) e existência de infraestrutura (construção de portos, estações de metrô etc.).
Em vista de minha atuação profissional em negociações de contratos de locação na de-
fesa dos interesses dos lojistas e franquias, passarei a minha visão geral em termos de
temperatura do mercado. Primeiro, destaco que precisamos sempre ter em mente que
são muitos os elementos que os senhorios e inquilinos analisam quando negociam o valor
do locativo. Por exemplo, se o imóvel está em local que, além das vendas, serve de vitrine
para a marca do varejista. Ou, nas renovações contratuais, sempre o lojista vai apurar o
seu faturamento médio para verificar se é compatível com o custo de ocupação preten-
dido pelo locador.
Como não há um levantamento oficial disponível no momento, me limito a dizer que, na
minha experiência profissional recente, os locadores de rua, de modo geral, continuam
sensíveis ao momento ainda delicado da setor varejista e da economia como um todo,
no sentido de que existem boas condições de entrada aos lojistas que querem iniciar um
negócio ou reduzir os seus aluguéis através de negociações junto aos proprietários dos
seus imóveis. Verificamos as redes em expansão utilizarem o modelo buit to suit, no qual
o investidor compra o imóvel e faz toda a reforma necessária para a implantação da loja,
uma drogaria ou clínica médica, por exemplo.
Particular atenção merece as locações de espaços em shopping centers, vez que, confor-
me serviços efetuados em nosso escritório, ainda observamos muitos lojistas fechando
os seus estabelecimentos, inclusive em shopping centers que tradicionalmente não apre-
sentavam vacância e problema de fluxo de consumidores.
O segmento de shopping centers tem gargalos próprios e, sendo assim, alguns desafios
particulares a superar. Podemos citar como exemplos: aumento demasiado no número
de centros de compras em algumas praças; custos impeditivos (entenda-se, condomínio,
fundo de promoção, despesas específicas e décimo-terceiro aluguel – é imperioso que
seja concentrado esforços na redução do condomínio e demais encargos); e a mudança
no comportamento do consumidor (vide o e-commerce). Outra situação a ser levada em
conta neste momento é que, normalmente, os aluguéis dos lojistas são reajustados pelo
IGP-M ou IGP-DI, ambos da Fundação Getúlio Vargas, índices estes que hoje superam com
folga o crescimento do faturamento de muitos lojistas e os indexadores que medem a
inflação com base no consumo (IGP-M/FGV em Dez./18 = 7,5521 e IPCA/IBGE em Nov./18 =
4,0459).
Deste modo, verificamos de um lado os comerciantes com dificuldades em viabilizar as
suas operações levando em conta os faturamento das unidades e os custos dos shop-
pings, e, de outro, empreendedores também sofrendo para conseguir novos lojistas (as
grandes redes, desde que a crise afetou a ocupação nos centros de compras, vêm inves-
tindo na atração de marcas, custeando a instalação das lojas e oferecendo condições
contratuais diferenciadas) e com inadimplência elevada. É fundamental que os gestores
deste segmento atuem de forma cooperada com o objetivo de atingirem seus objetivos.
Cumpre lembrar que, na esfera jurídica-judicial, é possível a revisão forçada do aluguel,
seja para diminuir ou aumentar o seu valor. Ou seja, existe esta saída ao lojista, caso não
logre sucesso em negociação que tenha como finalidade reduzir o seu custo de ocupa-
ção.
Por Daniel Alcântara Nastri Cerveira ,
advogado e professor dos cursos MBA
em Gestão de Franquias e do Varejo
da FIA – Fundação de Instituto de
Administração de São Paulo
