ARTIGO
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O STJ e a imprecisão nas
regras para atraso na entrega
de imóveis
O
s últimos 12 meses reservarammuitas novidades
jurídicas para o mercado imobiliário. Como nos
melhores seriados, parece que cada temporada
reserva muita emoção e pega o público de surpresa. Os
personagens são bem conhecidos: compradores, cons-
trutoras e condôminos. Entre as mudanças, novas leis
procuraramdarmaior segurança a váriosmodelos de ne-
gócio. É o caso da regulamentação do condomínio de lo-
tes e as regras para amultipropriedade (situação emque
várias pessoas são donas de um imóvel, mas cada uma
com direito a utilizá-lo apenas por umperíodo de tempo
no ano).
Além disso, a Lei 13.786/2018, apelidada de “Lei do Dis-
trato”, tratoude estabelecer regras para a desistência da
compra pelo adquirente, e as consequências quando o
atraso for da construtora. Nos tribunais há também bas-
tante movimentação. No Recurso Especial 1.733.560, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafir-
mou que, na troca de dois imóveis de igual valor (contrato de permuta), não é devido Imposto
de Renda.
Amaior novidade, no entanto, foramduas decisões tomadas pelo STJ, em sede de "recurso re-
petitivo", ou seja, julgando simultaneamente, por amostragem, milhares de casos e definindo
uma diretriz para os casos futuros, ou seja, fixando uma tese jurídica. Após a realização inclusi-
ve de audiências públicas, foram julgados dois temas sobre o atraso na entrega do imóvel pela
construtora e fixadas duas teses. A 970 diz que “a cláusula penal moratória tem a finalidade de
indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, emregra, estabelecido emvalor equivalen-
te ao locativo, afasta sua cumulação com lucros cessantes”. A tese 971 afirma que “no contra-
to de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de
cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a
fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obri-
gações de fazer e de dar) serão convertidas emdinheiro, por arbitramento judicial”.
Traduzindo o juridiquês, o tema 970 diz que, em caso descumprimento do prazo na entrega
de imóveis, em contratos em que houver multa fixada para esta situação, a princípio não será
