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Mudanças nas ações locatícias
Dentre as ações locatícias típicas, a que mais sofreu mudança com o NCPC é a de des-
pejo. Via de regra, o despejo é a única forma que o proprietário dispõe para reaver o
seu imóvel locado caso haja descumprimento de cláusulas contratuais por parte do
inquilino. “A alteração mais significativa diz respeito ao ‘despejo liminar’, ou seja, a
ordem da justiça para que o locatário saia do imóvel por conta de descumprimento
contratual”, explica o advogado.
Antes do NCPC, o locador poderia solicitar “pedidos liminares” para reaver o imóvel.
Com as novas regras, agora devem ser solicitados os pedidos de tutelas provisórias.
“Em linhas gerais, o NCPC prevê duas formas de tutelas provisórias: a de urgência, na
qual deve-se mostrar ao juiz a probabilidade de se ter razão e a urgência de tal pedi-
do; e a de evidência, quando demonstra-se mais do que a plausibilidade do pedido,
mas liquidez e certeza”, revela Iaquinta.
Sobre a tutela de evidência, esta é modalidade aplicável aos casos de despejo, substi-
tuindo a antiga “liminar de despejo”. “Nela, o autor (locador) deve revelar a evidên-
cia de que tem razão (direito), ou seja, demonstrar ao juiz que o pedido para reaver
o imóvel é mais do que plausível, é praticamente indiscutível”, enfatiza o advogado.
“Por exemplo, se o inquilino deixa de pagar o aluguel acordado em contrato, este se-
ria um motivo para que o locador tenha seu imóvel de volta pelo pedido de tutela de
evidência em ação de despejo”.
Já as ações revisionais e renovatórias de aluguéis sofreram alterações semelhantes
com o NCPC. Segundo Iaquinta, em ambas tanto o locador como o locatário podem
optar pela audiência de conciliação ou mediação. “Nestes dois tipos de ações, poderá
ser solicitada a prova pericial para se determinar se o valor do aluguel cobrado pelo
locador é condizente com a qualidade e especificação do imóvel em questão”, expli-
ca. Até a conclusão da perícia, pode haver o arbitramento pelo juiz da causa, sendo a
ação de arbitragem que determina o valor de aluguel provisório a ser cobrado.
A que apresenta menos mudanças é a ação de consignação, que, segundo o advoga-
do, é aquela em que se busca o depósito em juízo do valor referente ao aluguel quan-
do há dúvidas sobre o montante, sobre quem deve recebê-lo ou ainda quando ocorre
uma negativa injustificada daquele que deveria receber tal quantia. “É importante
observar que a única alteração na ação de consignação diz respeito ao procedimento,
uma vez que ela não abrange as opções de audiências de conciliação ou mediação”,
finaliza o especialista.
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