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ARTIGO
O acúmulo indevido de
penalidades no encerramento
do contrato de locação
Por Francisco dos Santos Dias Bloch,
mestre e pós-graduado em Direito
Processual Civil e advogado nas
áreas de Direito Imobiliário e Direito
Contencioso Cível
E
m época de dificuldades no varejo os comer-
ciantes, muitas vezes, veem-se obrigados a
rescindir antecipadamente seus contratos de
locação, devolvendo as chaves do imóvel antes do
término do acordo. Nesta situação, e especialmen-
te em se tratando de locações de salões comerciais
em shopping centers, os inquilinos frequentemen-
te se deparam commultas rescisórias elevadas, que
são passíveis de discussão judicial.
Também é comum que os locadores exijam outros
valores em razão da devolução antecipada do imó-
vel, como o pagamento de “aviso prévio” ou a de-
volução de “descontos” anteriormente concedidos
no aluguel. Há casos em que os locadores – em ge-
ral, operadoras de shopping centers – contribuem
financeiramente com a montagem da loja de seu
inquilino, e estabelecem cláusulas determinando
a restituição daqueles montantes caso o locatário
deixe o salão comercial antes do término da loca-
ção, mesmo ficando com as benfeitorias instaladas
no local.
Todas estas penalidades têm em comum o fato que
os valores são devidos apenas em razão da devo-
lução antecipada do imóvel alugado, sendo que o
cumprimento do contrato locatício até o seu final
isentaria o inquilino do pagamento daquelas quan-
tias.
Ocorre que a cumulação de diversas penalidades com base em um único evento, especial-
mente em se tratando de contratos de locação, é vedada pela Lei do Inquilinato e pelo
Código Civil.
A Lei 8.245/91, a Lei do Inquilinato, é uma norma de ordem pública, e suas determinações
não podem ser afastadas por normas contratuais. E o artigo 4.º do texto legal permite
ao inquilino o encerramento do vínculo locatício a qualquer momento, mediante o paga-
mento de multa, caso a rescisão ocorra antes do término do prazo contratual.
É com base neste raciocínio que, segundo a doutrina, a multa devida em razão da devo-
lução antecipada do imóvel alugado tem natureza compensatória. Ou seja, a multa visa
ressarcir o locador pelos prejuízos sofridos em razão do rompimento do acordo, de modo
que não é possível a cobrança de indenizações suplementares.
Neste sentido, o Superior Tribunal de Justiça e os Tribunais de Justiça Estaduais (especial-
mente dos Estados de São Paulo e de Santa Catarina) entendem ser ilegal a cobrança de
diversas penalidades em razão da devolução antecipada das chaves do imóvel, devendo
ser paga apenas a multa contratual estabelecida em função da rescisão do acordo.
Esta espécie de situação deve ser analisada caso a caso, especialmente para estabelecer
se o fato que embasa cada uma das penalidades é, efetivamente, a devolução do imóvel.
É possível ao locador, afinal, exigir valores referentes a penalidades diversas, embasadas
em fatos diversos.
Mas é importante levar em conta que a cumulação de diversas penalidades pela rescisão
do acordo locatício é, a princípio, ilegal, e pode ser discutida perante o Poder Judiciário,
de modo a permitir apenas a cobrança da multa rescisória devida em razão do encerra-
mento antecipado do contrato.
Foto: Divulgação