ARTIGO
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Negociações dos contratos
de locação comercial em
tempo de pandemia
A
pandemia da Covid-19 impactou frontalmen-
te o setor varejista, o que demandou a to-
mada de diversas providências pelos lojistas,
sendo uma delas a redução dos custos fixos até a re-
tomada da normalidade. Dentro destes gastos existe
o chamado "custo de ocupação", formado pelo alu-
guel e encargos locatícios oriundos das locações dos
pontos comerciais.
Diante do cenário gerado pelas quarentenas decre-
tadas pelos Poderes Públicos, as quais acarretaram
na interrupção das vendas no comércio físico ou em
drástica redução, os lojistas procuraram seus locado-
res como objetivo de negociaremajustes temporários
nas bases dos seus contratos de locação de seus esta-
belecimentos. Frise-se que os contratos de locação continuarame continuamnormalmente
vigentes, bem como que o inadimplemento pelo inquilino autoriza que o locador promova
as medidas de despejo e de cobrança.
Naturalmente, verificou-se negociações bastante variadas, ou seja, alguns senhorios con-
cordaram em abonar o aluguel dos dias parados, outros ofereceram descontos em pata-
mares diversos (25%, 50%, 75% etc.) ou somente aceitaram postergar os vencimentos das
prestações, sendo que uma minoria negou qualquer concessão. No universo dos shop-
ping centers, onde o custo de ocupação é constituído pelo aluguel, condomínio, fundo de
promoção, encargos específicos e outras despesas, observou-se que uma boa parte dos
empreendedores isentaram o aluguel para os dias sem funcionamento, bem como cobra-
ram valores reduzidos de condomínio e fundo de promoção (alguns centros de compras
também isentaram ou postergaram o pagamento das verbas do fundo de promoção).
Quanto aos aluguéis, uma outra fatia de empreendimentos por enquanto unicamente
suspendeu a sua exigibilidade para posteriores cobranças e há ainda uma parte de loca-
dores de espaços em shoppings que aceitaram aplicar descontos em determinados pa-
tamares. Cumpre destacar que muitos centros de compras condicionaram as isenções e
descontos ao regular pagamento das quantias exigidas, bem como que existem notícias
de lojistas que, uma vez que não conseguiram adimplir as prestações nas datas dos venci-
mentos, "perderam" os abonos e agora estão sendo cobrados pelos valores totais.
Nas hipóteses em que não há a celebração do acordo, impõe destacar que o Código Ci-
vil traz dispositivos que tratam da revisão judicial ou a rescisão sem ônus dos contratos,
independentemente de sua natureza, quando ocorrer um fato imprevisível, extraordiná-
rio e superveniente que desequilibre a relação, tornando a "prestação" excessivamente
onerosa para uma das partes e gerando extrema vantagem para a outra, ou na hipótese
de sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento
de sua execução.
O Código Civil prevê ainda a hipótese de caso fortuito e força maior como excludentes
de responsabilidade, bem como traz o artigo que trata da redução do aluguel quando o
bem locado sofre deterioração (possível a sua aplicação por analogia). Assim, a partir do
momento que a Covid-19 acarretou na suspensão ou na diminuição do faturamento dos
lojistas é cabível defender que os contratos de locação dos respectivos pontos comercias
merecem ser ajustados temporiamente até que a situação seja normalizada (entenda-se
até que seja observada retomada do nível de faturamento pré-crise) e que os inquilinos
têm o direito de rescindi-los sem qualquer penalidade.
Por Daniel Cerveira é advogado,
professor
